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                            公房

                          摘要

                             公房也稱公有住房,國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權(擁有權、占有權、處分權、收益權)歸國家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分為兩大類,一類是可售公有住房,一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

                          目錄

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                          關于公產房的性質編輯本段



                            所謂公產房,是我國特殊體制下遺留下來的產物,它是指公有住房,是相對于所有權屬于個人的私有住房而言的,一般個人只有承租權而沒有所有權。公房使用者在法律允許范圍內,對公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制處分權利。

                            按照產權人的不同又分為三種:

                            第一種是直管公有住房,指由政府接管,國家出租、收購、新建、擴建的住房,大多數由政府房地產管理部門直接管理出租、修繕,少部分免租給單位使用的住房。

                            第二種是單位自管產。指全民所有制和集體所有制等單位所有的住房,俗稱企業產。

                            第三種公產房是行政事業單位作為產權人,分配或出租給單位員工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前兩種,在北京交易時一般需要取得上市許可證。

                          公房產繼承中的法律問題編輯本段



                            關于公產房能否繼承的問題,實踐中爭議很大,眾說紛紜,各執己見,很難統一 。公產房的這種特殊形態,是我國社會所特有的一種事物,F在公產住房的產權在法律上講是模糊的。司法實踐中對于許多問題是用政策性的臨時規定進行調整的,其合法性和合理性也存在矛盾。

                            從法律上講,公產房出租人與承租人的權利之間存在某種脫節的聯系,是一種不完整的不動產所有權,比如說,公產房的承租人可以通過租賃房屋獲得一定的收益,其承租人的繼承人當然也基于某種優先權繼續獲得房屋的租賃收益。

                            按照我國《繼承法》的規定,遺產一般是公民死亡時遺留下來的的個人合法財產,對于公產房承租人只有使用權,沒有所有權,所以并不在遺產范圍,依法不能繼承。

                            當然隨著我國經濟的發展,對于公產房的繼承問題出現較多的緩沖處理,F在許多認為公產房可以繼承的人認為住房是父母的辛勤勞動掙下來的,住房就是“遺產”,當然可由繼承人繼承。此種要求雖不合法,卻也符合我國現實的社會實際。

                            實踐中從社會安定、和諧的角度來考慮,一般來說可以變更承租人。建設部的《城市房屋租賃管理辦法》規定:“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的,其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租!

                            從這些規定來看,公有住房承租權的取得是有一定法定條件的,特別是原承租人死亡時,承租權并不能像其他可繼承的財產權一樣適用《繼承法》的規定來繼承。但對于符合承租條件的承租人要變更承租人姓名延續承租的,經過住房部門同意是可以變更的。

                          離婚時公產房的分割問題編輯本段



                            1、對于夫妻離婚對于房產的分割問題,依據最高人民法院關于《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的有關規定符合以下情況下的房產,雙方均是可以主張承租權的:

                            (1)婚前由一方承租的公房,婚姻關系存續5年以上的;

                            (2)婚前一方承租的本單位的房屋,離婚時,雙方均為本單位職工的;

                            (3)一方婚前借款投資建房取得的公房承租權,婚后夫妻共同償還借款的;

                            (4)婚后一方或雙方申請取得公房承租權的;

                            (5)婚前一方承租的公房,婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的;

                            (6)夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的;

                            (7)一方將其承租的本單位的房屋,交回本單位或交給另一方單位后,另一方單位另給調換房屋的;

                            (8)雙方均租有公房,婚后合并調換房屋的;

                            (9)應當認定為夫妻雙方均可承租的情形!

                            2、對于夫妻雙方均可承租的公房,應依照下列原則予以處理:

                            (1)照顧撫養子女的一方;

                            (2)男女雙方在同等條件下,照顧女方;

                            (3)照顧殘疾或生活困難的一方;

                            (4)照顧無過錯一方。

                            3、已購公房的分割

                          公房的租金標準編輯本段



                            (1) 獨用成套職工住宅: A.1996年9月1日以前的獨用成套職工住宅老承租戶:

                            甲級、乙級地段獨用成套職工住宅月租金=1997年獨用成套職工住宅月標準租金(上限租金)×1.5×1.25+月超標準增收租金

                            丙級、丁級、戊級地段獨用成套職工住宅月租金=1997年獨用成套職工住宅月標準租金(上限租金)×1.5×1.15+月超標準增收租金

                            B.1996年9月1日以后的獨用成套職工住宅新承租戶:

                            獨用成套職工住宅月租金=地段分值×住房條件分×每戶房屋使用面積之和+天井或平臺月租金+月超標準增收租金

                            (2)獨用成套公寓:

                            甲級、乙級地段獨用成套公寓月租金=1998年獨用成套公寓月標準租金×1.25+月超標準增收租金

                            丙級、丁級、戊級地段獨用成套公寓月租金=1998年獨用成套公寓月標準租金×1.15+月超標準增收租金

                            (3) 花園住宅月租金=1997年花園住宅月標準租金×1.4+月超標準增收租金

                            (4)非獨用成套公寓月租金=1997年非獨用成套公寓月標準租金×1.4+月超標準增收租金

                            (5)新式里弄住房月租金=1997年新式里弄住房月標準租金×1.4+月超標準增收租金

                            (6)非獨用成套職工住宅月租金=1997年非獨用成套職工住宅月標準租金×1.4+月超標準增收租金

                            (7)非改居住房月租金=1997年非改居住房月標準租金×1.4

                            (8)舊式里弄住房月租金=1997年舊式里弄月標準租金×1.3

                            (9)簡屋月租金=1997年簡屋月標準租金×1.3

                            注:

                            住房面積超過建筑面積控制標準的,應計算超標準增收租金(舊式里弄、非改居住房、簡屋不計算)。

                            月超標準增收租金=月標準租金×(承租戶建筑面積-建筑面積控制標準)÷ 承租戶建筑面積

                          公房的稅費標準編輯本段



                            本文介紹出售公房和購買公房需要交納的稅費,詳細提供稅費計算公式。

                          購買公房需要繳納的稅費編輯本段



                            (1) 登記費按件計算,每件100元,登記費由房地產交易中心收取。

                            (2) 房屋出售價0.5‰的房屋買賣合同印花稅(分期付款的按購房總價0.5‰交付);其計稅依據為產權轉移書所載的實際金額。

                            (3) 房地產權證印花稅5元;

                            (4) 實際購房款(扣除超過建筑面積控制標準按市場價購房所付款項)1%的土地收益金;

                            (5) 購買公有住房超過建筑面積控制標準支付市場價的應按規定繳納契稅。契稅按照房地產買價的0.75%計算繳納。即納稅人為買方;計算依據為實際購買金額。

                            (6)過戶手續費;過戶手續費按套計算。每套250元,30萬元以下(含30萬元)減半,過戶手續費由房地產交易中心收取。

                          出售公房需要交納的稅費編輯本段



                            從現行的稅法分析,職工出售已購公房涉及到的稅種有:

                            1.兩稅一費(營業稅、城市維護建設稅、教育費附加),稅率為5.5%,按照銷售額計算應納稅額;

                            2.個人所得稅,財產轉移所得按20%比例稅率計征,以售房人銷售收入總額扣除各項費用后的余額作為計稅依據;

                            3.土地增值稅,個人自用住房居住5年后出售,免征;

                            4.印花稅,按銷售額的0.5‰征收。按現行的稅種收稅,推算職工出售已購公房所需繳納的稅額。

                            假定職工當年按優惠價購買公有住房所付房款為X,出售已購公房款為Y,土地收益按所得房款的5%計收。

                            兩稅-費額(A)=Y×0.055×0.94(1-5%)=4.91 15×10-2Y

                            個人所得稅(B)=[Y×0.94-X-A-Y×0.94×5%]×20%=0.1688Y-0.2X

                            印花稅(C)=Y×0.94×0.5‰=4.7×10-4Y

                            應納稅總額(D)=A+B+C=0.21839Y-0.2X

                            稅負總額大約相當于出售已購公房房款的20%。

                          公房的租金減免編輯本段



                            公有住房租金減免規定:

                            (1)公有住房月標準租金支出超過上一年家庭月平均收入9%的部分,可申請減免[1]。住房建筑面積超過面積控制標準的,超標增收租金不予減免。

                            (2)享受離休待遇的干部或已故離休干部配偶的住房(按離休干部或已故離休干部配偶本人戶口所在地),提租后新增租金全部減免。

                            (3)烈屬、因公犧牲軍人家屬,特等、一等傷殘軍人或特等、一等傷殘軍人配偶的住房,在上一年實付租金的基礎上,增租部分全部減免。

                            (4)民政部門確認的家庭人均收入低于城市居民最低生活保障標準的,在上一年實付租金基礎上,增租部分全部減免。

                            公有住房租金減免手續:

                            (1)申請公有住房月標準租金超過上一年家庭月平均收入9%部分住房租金減免的,須由承租人持戶口簿向住房管理單位提出申請,按戶口簿上人員情況出具由職工和所在單位填寫的“公有住房租金減免家庭成員年收入單位證明單”,領取“公有住房提租后減免申請審核表”,填妥交街道有關部門審核后,由住房管理單位核定減免金額。

                            (2)申請享受離休待遇的干部或已故離休干部配偶的住房租金減免的,由承租人持戶口簿向住房管理單位提出申請,領取“享受離休待遇干部提租減免申請審核表”,填妥交離休干部所在單位老干部管理部門審核后,由住房管理單位核定減免金額。

                            (3)申請烈屬、因公犧牲軍人家屬,特等、一等傷殘軍人或特等、一等傷殘軍人配偶的住房租金減免的,由承租人持戶口簿向住房管理單位提出申請,領取“烈屬、因公犧牲軍人家屬,特等、一等傷殘軍人租金減免申請審核表”,填妥交區、縣民政部門審核后,由住房管理單位核定減免金額。

                            (4)申請民政部門確認的家庭人均收入低于城市居民最低生活保障標準的住房租金減免的,由承租人持戶口簿向住房管理單位提出申請,領取“本市城鎮居民最低生活保障家庭租金減免申請審核表”,填妥交區、縣民政部門審核后,由住房管理單位核定減免金額。

                          公房使用權應如何交易?編輯本段

                            北京市國土資源和房屋管理局于2002年12月18日下達《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》。但是,具體實施細則至今未出臺。人們需要了解買賣直管公房的具體操作流程,更關心買賣這類產權的房屋要注意哪些問題。萬德成、置換家園兩家房地產經紀公司從1997年起從事房屋置換、差價換房等形式的交易,幾年來積累了一些使用權公房交易的經驗。他們提醒消費者公房使用權交易時應注意以下問題。

                          公房使用權的交易細則待定


                            據了解,本市各個區縣的公房使用權的交易試點工作尚未開始,一些問題尚無定論:公房使用權的有償轉讓如何收取交易手續費;有償轉讓是否要納稅,稅率多少;是否存在收益分成問題;有償轉讓的手續如何辦理。

                          公房使用權交易有四種形式


                            許多消費者認為使用權的買賣是直管公房交易的惟一形式。其實,這類房產的交易有四種形式:1、公房承租人之間以互補差價的方式互換公房使用權。 2、公房承租人有償轉讓公房使用權。3、公房承租人以公房使用權交換住房產權。4、公房承租人將其承租的公房部分或全部轉租給他人使用。

                          留意公房的產權性質


                            具有公房使用權的房屋,產權大體分為自管房和托管房兩種形式。此外,使用權的公房有一部分是拆遷公司以安置方式分給承租人的,產權單位不清。

                          公房的房本沒有防偽標志


                            由于使用權的公房的房本沒有防偽標志,一些產權單位的租賃合同也非常簡單,有的只是一張紙、一張住房條或者住房卡。即使是正規租賃合同后面的蓋章處也特別簡單,因此“房本”容易造假。

                          原產權單位的意見是一關


                            使用權公房的原產權單位基本上是按照過去的政策,以福利分房的形式分給職工居住使用,職工若是要出售房屋,要征詢原產權單位是否同意將此房出售。

                          查清公房的承租人是否交齊各項費用


                            購買公房使用權時,要了解公房的承租人是否拖欠物業費、供暖費、房水電費、有線電視費等相關費用。

                          要求原承租人親自到房地局辦理過戶手續


                            在公房使用權的交易中,一些人可能在承租人不知情的情況下,辦理過戶手續,也可能利用承租人已故、出國或離異等機會,出售房屋。因而,購買使用權的公房之前,一定要了解售房家庭是否有房產糾紛。購買方應該要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關過戶手續,不得委托辦理。

                          找放心中介買賣使用權的房屋


                            購買使用權的公房最好委托政府指定的放心中介單位購買,以免上當受騙。

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